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Aktuelles

23.10.2018

BGH Urteil vom 14.09.2018, V ZR 12/17 wegen BVVG, Wiederkaufsrecht und Windkraftklausel

Im Anschluss an die bereits aus der Pressemitteilung des BGH Nr. 152/2018 zu dem am selben Tag verkündeten Urteil des BGH zum Aktenzeichen V ZR 12/17 zu entnehmenden Feststellungen des Senates können nun, nachdem das vollständig begründete Urteil vorliegt, folgende ergänzende Ausführungen gemacht werden. Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil in seinen Leitsätzen Folgendes entschieden:

  • Die Errichtung von Windkrafträdern löst kein Wiederkaufsrecht nach § 12 Abs. 4 FlErwV aus. In Betracht kommt nur ein Rücktrittsrecht unter den in § 12 Abs. 1 FlErwV genannten Voraussetzungen.
  • Die vollständige oder teilweise Einbeziehung der verkauften Flächen in ein Windeignungsgebiet löst ein Wiederkaufsrecht der BVVG § 12 Abs. 4 Satz 1 FlErwV i.V.m. § 1 Abs. 2 Satz 4 Fall 2 und Satz 5 FlErwV nicht aus.
  • Eine Regelung in einem Kaufvertrag gemäß § 3 AusglLeistG, nach der der Erwerber die für die Bestellung eines dinglichen Rechts zur Absicherung der Befugnis eines Betreibers zu Errichtung und Betrieb von Windkrafträdern an den veräußerten Flächen nach § 12 Abs. 3 Satz 1 FlErwV erforderliche Zustimmung unabhängig von der Gefährdung oder Nichtgefährdung der Zweckbindung nur verlangen kann, wenn er die BVVG an den Vertragsverhandlungen mit dem Betreiber beteiligt, ihr alle Unterlagen zur Verfügung stellt und ihr den überwiegenden Teil der Entschädigung auskehrt, die er von dem Betreiber erhält, ist nach § 307 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

1. Wiederkaufsrecht

Der Senat setzt sich in dem Urteil an erster Stelle sehr intensiv mit der Frage des Bestehens des Wiederkaufsrechtes zugunsten der BVVG im Falle der Nutzung der nach dem AusglLeistG veräußerten Flächen zur Errichtung von Windenergieanlagen (WEA) auseinander.

Ein solches Wiederkaufsrecht hänge sowohl nach dem Vertrag wie auch nach den gesetzlichen Regelungen davon ab, dass die verkauften Flächen für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke nutzbar werden. Es soll nur dann bestehen, wenn die verkauften Flächen, die in aller Regel im Außenbereich (§ 35 BauGB) liegen, für einen der in § 1 Abs. 2 Sätze 4 – 6 FlErwV genannten Zwecke nutzbar, insbesondere zu Bauland werden.

Die vollständige oder teilweise Einbeziehung der Flächen in ein Windeignungsgebiet löst kein Wiederkaufsrecht aus.

Der BVVG stehe ein Wiederkaufsrecht zu, wenn die verkauften Flächen zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages und dem Ende der Bindungsfrist im Sinne von § 1 Abs. 2 Satz 4 Fall 2 FlErwV für eine andere Nutzung als bei Vertragsschluss gegeben vorgesehen werden. Dies wiederum ist dann der Fall, wenn in diesem Zeitraum für die Flächen in einem Flächennutzungsplan eine andere als land- oder forstwirtschaftliche Nutzung dargestellt wird, wenn sie nach §§ 30, 33 oder 34 BauGB oder nach § 7 des früheren Maßnahmengesetzes zum Baugesetzbuch anders als land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden können oder wenn die Gemeinde beschlossen hat, einen Bauleitplan, eine Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan oder eine sonstige städtebauliche Satzung aufzustellen und der künftige Bauleitplan oder die Satzung eine andere als land- oder forstwirtschaftliche Nutzung darstellt, festsetzt oder bezweckt.

Zu diesen Plänen gehört weder die Erteilung einer Bau- oder BImSch-Genehmigung, noch die Einbeziehung einer landwirtschaftlichen Fläche im Außenbereich in ein Windeignungsgebiet.

Der BGH nimmt in seinen Urteilsgründen ausführlich zu den Erwägungsgründen, die § 1 Abs. 2 Satz 4 Fall 2 und Satz 5 FlErwV zugrunde liegen, also Flächen von einem vergünstigten Flächenerwerb von vornherein ausnehmen, Stellung. An diesen Zielen ist auch das gesetzliche und vertragliche Wiederkaufsrecht ausgerichtet.

Die Gefahr, der die Beschränkung des gegenständlichen Anwendungsbereichs des Erwerbsrechtes gemäß der FlErwV und daran anschließend das Wiederkaufsrecht begegnen sollen, nämlich dass Flächen infolge einer planungsrechtlichen Aufwertung nicht mehr dauerhaft und nachhaltig land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden, besteht bei Flächen nicht, die in ein Windeignungsgebiet einbezogen werden.

Dies begründet der Senat im Wesentlichen damit, dass die erworbenen Flächen in aller Regel im Außenbereich belegen sind. Damit gilt für diese Flächen die eingeschränkte Bebaubarkeit gemäß § 35 Abs. 1 BauGB. Für die Ausübung des Wiederkaufsrechtes komme es aber auf die planungsrechtliche Aufwertung der Flächen an. Daher ist es ohne Belang, dass bei Errichtung von Windenergieanlagen eine Baugenehmigung und ggf. andere Genehmigungen eingeholt werden müssen. Die Verwirklichung eines nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert zulässigen Vorhabens ist nicht Ausdruck einer planungsrechtlichen Aufwertung, sondern Ausdruck der bei allen Flächen im Außenbereich planungsrechtlich zulässigen Nutzung.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht, wenn die erworbenen Flächen ganz oder teilweise in einem (regionalen) Raumordnungsplan als Windeignungsgebiet ausgewiesen werden. Die Ausweitung eines solchen Windeignungsgebietes begründet nämlich im Ergebnis nur einen im Rahmen der Privilegierung nach § 35 Abs. 1 BauGB zu berücksichtigenden öffentlichen Belang. Im Außenbereich dürften Windenergieanlagen errichtet werden, wenn ihnen öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Dies ist bei allen Flächen, die nicht in einem Windeignungsgebiet liegen, der Fall. Bei Flächen, die in einem Windeignungsgebiet liegen, wird lediglich konstatiert, dass die im Raumordnungsverfahren geprüften öffentlichen Belange einer Errichtung von Windenergieanlagen innerhalb des Windeignungsgebietes nicht entgegenstehen.

Die Anwendung eines Wiederkaufsrechtes auf land- und forstwirtschaftlichen Flächen in einem Windeignungsgebiet würde nach Auffassung des Senates auch zu sachwidrigen Ergebnissen führen.

Solche Flächen dürften dann nämlich insgesamt nicht verkauft werden, obwohl sie der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung nur punktuell – nämlich nur im Bereich der Standflächen von Windkrafträdern – entzogen werden, ihr aber im Übrigen unverändert erhalten bleiben. Auch fehlen Kriterien, auf welche Flächen sich das Wiederkaufsrecht beziehen soll. Es mache zudem wenig Sinn, Flächen, die bis auf die verhältnismäßig geringfügigen Standflächen von Windkrafträdern unverändert land- und forstwirtschaftlich genutzt werden und auch nur wie Flächen im Außenbereich gemäß § 35 BauGB genutzt werden können, von dem Erwerber zurückzukaufen, nur um ihm dann andere planungsrechtlich gleichwertige Flächen zu verkaufen und ihm darüber hinaus einen angemessenen Ausgleich für den durch diese Maßnahme entstandenen Nachteil zu gewähren.

Allein der Umstand, dass der Erwerber durch die Errichtung von Windenergieanlagen erhebliche Erlöse erzielt, führt entgegen der Auffassung der BVVG nicht zu einem Wiederkaufsrecht.

2. Rücktrittsrecht

Zu den Voraussetzungen, wann eine wesentliche Umnutzung des Verkaufsgegenstandes durch die Errichtung von WEA vorliegt, musste sich der Senat nicht äußern, da im zu entscheidenden Fall ein Rücktritt seitens der BVVG nicht erklärt wurde. Wann also eine erhebliche Inanspruchnahme des Kaufgegenstandes vorliegt und wann ein Rücktrittsrecht begründet ist, wird durch den Senat nicht geklärt.

Das Kammergericht Berlin hatte sich mit Urteil vom 21.07.2011 mit der Frage der Wesentlichkeit einer für eine Bebauung in Anspruch genommenen Teilfläche eines EALG-Kaufvertrages zu befassen. Es hat dazu ausgeführt, dass sich die Wesentlichkeit danach bestimme, ob die Aufgabe der Selbstbewirtschaftung bezogen auf den Gesamterwerb objektiv ins Gewicht fällt und ob dadurch die vom Gesetzgeber gewollte öffentlich-rechtliche Zweckbindung der Flächen insgesamt gefährdet sei.

Ein maßgebliches Kriterium dabei ist das Verhältnis der Größe der in Anspruch genommenen Teilfläche zur Größe des Gesamtkaufgegenstandes. Im vorliegenden Fall des Kammergerichtes nahm die anders genutzte Fläche 3 % der gesamt erworbenen Fläche ein. Dazu führte das Kammergericht aus, dass dieser Anteil im Verhältnis zur gesamt erworbenen Fläche „so gering“ sei, dass sie schon deshalb nicht als wesentlich im Sinne des § 10 Abs. 2 des Kaufvertrages anzusehen sei.

Darüber hinaus können auch weitere Umstände in Bezug auf die Wesentlichkeit herangezogen werden, was jeweils vom Einzelfall abhängig wäre.

Im Hinblick auf die Festsetzung einer Wesentlichkeit der in Anspruch genommenen Fläche wird man mit guten Argumenten die Auffassung vertreten dürfen, dass ein wesentlicher Teil des Kaufgegenstandes erst bei einer Inanspruchnahme von Flächen, die deutlich mehr als 5 % des Kaufgegenstandes, eher sogar 10 % ausmachen wird, angenommen werden kann. Letztlich kommt es aber immer auf die gründliche Prüfung des Einzelfalls an.

3. „Windkraftklausel“

In dem dritten Teil des Urteils hatte sich der Senat dann mit der Frage der Wirksamkeit der sogenannten Windkraftklausel auseinanderzusetzen und kommt zu dem Ergebnis, dass diese wegen Verstoß gegen das Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen gemäß § 307 Abs. 1 und Abs. 2 BGB unwirksam ist. Dies begründet der Senat im Wesentlichen damit, dass die BVVG bei der Gestaltung ihrer Verträge nicht frei, sondern an die Vorgaben des AusglLeistG gebunden sei. Die Bestimmung ist auch nicht grundsätzlich nach Maßgabe von § 307 Abs. 3 BGB AGB-konform, weil sie dem Kläger eine Möglichkeit einräumt, die Ausübung des vermeintlichen Wiederkaufsrechtes abzuwenden, da dieses wie oben ausgeführt nicht besteht. Sie unterliegt insofern der allgemeinen AGB-Kontrolle.

Der so gebotenen AGB-Kontrolle hält die Windkraftklausel nicht stand. Nach § 12 Abs. 3 Satz 1 FlErwV sind für die Dauer der Zweckbindung neben der Veräußerung auch alle anderen Verfügungen über die nach § 3 AusglLeistG erworbenen Flächen von der Zustimmung der BVVG abhängig zu machen. Diese Zustimmung muss die BVVG aber nach Satz 2 der oben genannten Vorschrift erteilen, wenn die Zweckbindung nicht gefährdet ist. Gefährdet die Verfügung die Zweckbindung nicht, darf die BVVG ihre Zustimmung weder verweigern, noch von Bedingungen und insbesondere nicht von Zahlungen oder von der Abführung von Entschädigungsleistungen abhängig machen.

Die Regelungen in der Windkraftklausel wären deshalb nur dann rechtskonform, wenn das Aufstellen und Betreiben einer Windenergieanlage in jedem Fall, mithin ohne Rücksicht auf die tatsächlichen Auswirkungen der Anlage auf die land- bzw. forstwirtschaftliche Nutzung der erworbenen Flächen, die Zweckbindung gefährdet.

Dies ist nach Auffassung des Senates nicht, da durch die Errichtung und den Betrieb von Windkrafträdern eine Gefährdung der Zweckbindungen nicht gegeben ist. Denn sie lässt die landwirtschaftliche Nutzung der erworbenen Fläche im Grundsatz unberührt. Erst bei Überschreiten der Erheblichkeitsschwelle ist dies nicht mehr gegeben. In diesem Fall steht der BVVG aber wie gesagt ggf. das Rücktrittsrecht zur Seite.

4. Fazit

Im Ergebnis bedeutet das Urteil für alle zukünftigen Verfahren Folgendes:

  • Ein Wiederkaufsrecht steht der BVVG innerhalb der oben genannten Grenzen nicht zur Seite.
  • Der BVVG kann, auch wenn dies nicht ausdrücklich und abschließend entschieden ist, bei Umnutzung eines erheblichen Teils des Kaufgegenstandes ein Rücktrittsrecht vom Vertrag zustehen. Eine Festlegung, wann dies der Fall ist, hat der BGH nicht getroffen.
  • Die Windkraftklausel als solche ist in jedem Falle unwirksam.

5. Auswirkung

Insoweit können Erwerber von Flächen nach dem AusglLeistG zukünftig Teile der so erworbenen Flächen für die Errichtung von Windenergieanlagen zur Verfügung stellen, ohne dass die BVVG die Eintragung der damit verbundenen beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten in das Grundbuch von der Zahlung und Beteiligung an den Pachterlösen abhängig machen darf.

Etwas anderes gilt nur in den im Bereich der Windkraftnutzung kaum vorstellbaren und vermutlich nur äußerst selten vorliegenden Fällen, in denen die Erheblichkeitsschwelle der Inanspruchnahme überschritten wird und der BVVG ein Rücktrittsrecht zur Seite steht.

Um dieses letzte theoretische Recht der BVVG zu wahren, wird es sich aber auch in Zukunft anbieten, die BVVG über die geplanten Vorhaben zu informieren und sie formell zur Zustimmung der Eintragung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit aufzufordern. Eine entsprechende Zustimmung der BVVG bedingt gleichermaßen Rechtssicherheit für Grundstückseigentümer und Betreiber.

Für die Vergangenheit und bereits geleistete Zahlungen wird das Urteil ebenfalls erhebliche Auswirkungen haben:

Die Zahlungen wurden auf Grundlage der sogenannten Windkraftklausel geleistet. Diese bildet den Rechtsgrund für die Forderungen der BVVG. Dies gilt auch in dem Fall, in dem die BVVG von dem von ihr verwendeten dreiseitigen Gestattungsvertrag Gebrauch gemacht hat. Dieser dreiseitige Gestattungsvertrag und die damit verbundenen Rechte der BVVG wurden dieser lediglich auf Grundlage der vereinbarten Windkraftklausel gewährt.

Grundstückseigentümer, die direkt an die BVVG Zahlung ohne Abschluss eines dreiseitigen Gestattungsvertrages geleistet haben, werden, sofern ihr Anspruch noch nicht verjährt ist, diesen gemäß § 812 BGB von der BVVG zurückfordern können. Grundstückseigentümer, die einen dreiseitigen Gestattungsvertrag geschlossen haben, werden – sofern die Ansprüche nicht verjährt sind – von der BVVG das von dieser zu Unrecht Erlangte, nämlich die vertragliche Position des dreiseitigen Gestattungsvertrages kondizieren und in einem nächsten Schritt die von der BVVG insoweit zu Unrecht und ohne Rechtsgrund vereinnahmten Geldbeträge zurückerstattet verlangen.

Ob hier die kurze Verjährungsfrist des § 195 BGB oder die zehnjährige Verjährungsfrist des § 197 BGB Geltung verlangen kann, wird abschließend zu klären sein. Aus Sicherheitsgründen sollte in jedem Falle auf die kurze Verjährungsfrist abgestellt werden.

Die Ansprüche verjähren demnach innerhalb von drei Jahren, nachdem die Ansprüche auf Rückforderung des Gewährten entstanden sind. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem die Ansprüche entstanden sind. Auf eine positive Kenntnis des Bestehens der Ansprüche kommt es in der Regel nicht an. Vielmehr reicht eine Kenntnis über die anspruchsbegründenden Umstände. Die richtige rechtliche Auslegung dieser Umstände führt normalerweise nicht zu einer Verschiebung des Fristbeginns. Ob dies im vorliegenden Fall anders beurteilt werden kann und eine Kenntnis bzw. ein Kennenmüssen der anspruchsbegründenden Umstände erst mit Veröffentlichung des Urteils des Bundesgerichtshofs entstand, kann zwar mit guten Argumenten vertreten werden, Grundstückseigentümer sollten sich aber unter keinen Umständen darauf verlassen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu einer Verschiebung des Beginns der Verjährungsfristen ist sehr restriktiv.

Laut Pressemitteilungen rechnet die BVVG mit Rückforderungen von insgesamt bis zu 55 Mio Euro auf Flächen, die sie begünstigt nach dem Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz (EALG) verkauft hat. Maximal betreffe das Urteil nach BVVG-Angaben 364 Kaufverträge. Dies seien knapp 2 % aller Verträge, die die BVVG nach dem EALG abgeschlossen hat.

Die BVVG kündigte an, sie werde jeden Einzelfall sorgfältig prüfen, ob Rückforderungen berechtigt seien oder im Einzelfall ein Rücktrittsrecht bestehe.

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