Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.11.2018 (XII ZR 78/17) nunmehr abschließend die umstrittene Frage geklärt, ob die Ausübung einer Verlängerungsoption zur Verlängerung eines Mietvertrages der Schriftform bedarf. Die Entscheidung ist auf das Landpachtrecht übertragbar und findet für eine in einem Pachtvertrag geregelte Verlängerungsoption entsprechende Anwendung.

Entgegen einer von Teilen der Literatur und früherer obergerichtlicher Rechtsprechung vertretenen Auffassung entschied bereits das Oberlandesgericht Düsseldorf als Vorinstanz zum Revisionsurteil des Bundesgerichtshofes zu Recht, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 S. 1 BGB (entsprechend für das Landpachtrecht § 585a BGB) ist.

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt der Mietvertrag gemäß § 550 S. 1 BGB (bzw. § 585a BGB für das Landpachtrecht) für unbestimmte Zeit. Dies hat unmittelbar zur Folge, dass das Vertragsverhältnis nach den allgemeinen Vorschriften ordentlich kündbar ist. Um nicht Gefahr zu laufen, dass sich die Parteien jederzeit vom Vertrag lösen können, ist daher entscheidend, ob im Falle einer Verlängerungsoption die Ausübung der Option der Schriftform genügen muss.

Diese Frage ist nun höchstrichterlich geklärt. Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung vor allem mit dem Gesetzeszweck. Denn eine Option, die einer oder beiden Vertragsparteien das Recht einräumt, das bestehende Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um eine bestimmte Zeit zu verlängern, ist ein schon im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht. Sofern die Jahresgrenze des § 550 BGB (bzw. die Zweijahresgrenze des § 585a BGB) überschritten wird, bedarf bereits die Vereinbarung eines Optionsrechts der Schriftform, um nicht laufzeitschädlich zu sein.

In diesem Fall muss sich allein die ursprüngliche vertragliche Bestimmung am Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB bzw. § 585a BGB messen lassen, wohingegen die Ausübung des Änderungsrechts nicht laufzeitschädlich im Sinne des § 550 BGB bzw. § 585a BGB sein kann. Durch sie kommt kein neuer Vertrag zustande. Vielmehr wirkt sie unmittelbar auf das bestehende Miet-/Pachtverhältnis ein, indem sie mit ihrer Gestaltungswirkung lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändert und ihr einen neuen Zeitabschnitt hinzufügt.

Nach ständiger Rechtsprechung des Senats dient die von § 550 BGB bzw. § 585a BGB geforderte Form in erster Linie dem Informationsbedürfnis und damit dem Schutz des in den Vertrag gemäß § 566 Abs. 1 BGB (entsprechend für das Landpachtrecht §§ 593b, 566 BGB) eintretenden Erwerbers. Diesem soll durch die Schriftform ermöglicht werden, sich von Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten. Zusätzlich bezweckt die Schriftform des § 550 BGB bzw. § 585a BGB, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherzustellen und als Übereilungsschutz die Vertragsparteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu warnen.

Diesem Schutzzweck ist hinreichend Genüge getan, indem der Erwerber durch die aus der Urkunde ersichtliche Option hinreichend gewarnt ist, so dass es ihm zuzumuten ist, sich bei dem Verkäufer oder dem Vermieter über die in Rede stehende Laufzeitverlängerung zu erkundigen. Aufgrund der Schriftformbedürftigkeit der vertraglichen Vereinbarung zum Optionsrecht ist auch ein ausreichender Übereilungsschutz für die Vertragsparteien sowie die Beweisbarkeit der Vereinbarung selbst gewährleistet. Die Ausübung des Optionsrechts als einseitige rechtsgestaltende Erklärung ist von dem auf den Vertragsschluss beschränkten Schutzzweck des § 550 BGB bzw. § 585a BGB hingegen nicht erfasst.