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01.12.2017

Die Klausel über die Einräumung eines Vorpachtrechtes kann unwirksam sein

In seinem Urteil vom 24.11.2017 (LwZR 5/16) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Klausel im Landpachtvertrag, nach der dem Pächter ein „Vorpachtrecht“ eingeräumt werde, unwirksam sein kann.

In dem vom BGH entschiedenen Fall war der Pachtvertrag, bei dem es sich um ein Vertragsmuster handelte, vom Pächter gestellt worden. In § 11 des Vertrages hieß es:

„Dem Pächter wird für die in § 1 aufgeführten Pachtflächen ein Vorpachtrecht eingeräumt.“

Nach Ablauf des ursprünglichen Pachtvertrages verpachtete der Verpächter die Flächen anderweitig. Der Pächter berief sich auf sein vermeintliches Vorpachtrecht und verlangte Verpachtung an sich.

Sowohl das Amtsgericht Magdeburg als auch das Oberlandesgericht Naumburg gaben zunächst dem Pächter Recht und stellten fest, dass infolge der Ausübung des Vorpachtrechtes ein Pachtvertrag mit dem beklagten Verpächter zustande gekommen sei. Das OLG Naumburg ließ jedoch die Revision zu, weil das Oberlandesgericht Brandenburg in einem ähnlich gelagerten Fall anders entschieden hatte und das Vorpachtrecht für unwirksam hielt (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2015, 5 U (Lw) 85/14).

Der BGH schloss sich nun der Auffassung des Oberlandesgerichts Brandenburg an und erklärte die Klausel über das Vorpachtrecht für unwirksam. Zur Begründung führte er aus, dass die Klausel gegen das Transparenzgebot aus § 307 Abs. 1 S. 2 BGB verstoße. Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, in diesem Fall also der Pächter, sei verpflichtet, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen. Hierzu habe die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen soweit erkennen zu lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Abzustellen sei auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Unter Anwendung dieses Maßstabes folge die Intransparenz und damit die Unwirksamkeit der Klausel daraus, dass bei einem Vorpachtrecht, das einem Pächter ohne weitere Konkretisierung eingeräumt wird, unklar bleibe, für wie viele Fälle es gelten soll und auf welchen Zeitraum es sich erstrecke. Im Gesetz ist das Vorpachtrecht nicht geregelt, weshalb die gesetzlichen Vorschriften des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts zwar grundsätzlich entsprechend angewendet werden können. Aus diesen könne aber eine Antwort auf die hier maßgebliche Frage des Entstehens des Vorpachtrechts nicht hergeleitet werden. Für den Verpächter seien deshalb die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen, die aus der Klausel folgen, nicht hinreichend zu erkennen. Wie das OLG Brandenburg bereits ausgeführt hatte, sei nach der Klausel z.B. denkbar, dass ein Vorpachtrecht auch dann noch bestehe, wenn der Pachtvertrag bereits seit Jahren beendet ist, der Verpächter zwischenzeitlich eine Selbstbewirtschaftung aufgenommen hat und sodann die Fläche neu verpachten möchte. Diese Unklarheiten würden den Verpächter unangemessen benachteiligen.

Für die Praxis ergibt sich hieraus das Erfordernis, das Vorpachtrecht möglichst konkret auszugestalten, jedenfalls aber in den Klauseln zu bestimmen, für wie viele Fälle und für welche Zeit es ausgeübt werden kann.