Architektenrecht – Architekt haftet nicht für Unrichtigkeit mündlicher Auskunft einer Bauaufsichtsbehörde
Das OLG Düsseldorf hatte sich in seinem Urteil vom 22.11.2013 (I – 22 U 57/13) mit der Frage zu beschäftigen, ob ein Architekt für die Unrichtigkeit einer mündlichen Auskunft durch eine Bauaufsichtsbehörde haftet. Eine Projektentwicklerin verlangte von einer Architektin im Wege einer Teilklage Schadenersatz i.H.v. 400.000,00 € nebst vorgerichtlicher Kosten sowie Zinsen wegen Pflichtverletzung im Vorfeld des Seitens der Projektentwicklung inzwischen erfolgten Ankaufs eines Gewerbegrundstücks. Die auf Schadensersatz gerichtete Klage wurde abgewiesen. Hierzu führt das OLG Düsseldorf aus:
1. Bei der Feststellung bzw. Auslegung, ob und in welchem Umfang vertragliche Beziehungen zwischen einer Projetentwicklerin und einer Architektin zustande gekommen sind, ist nicht die HOAI als Preisvorschrift, sondern sind grundsätzlich allein die Bestimmungen (§§ 145 ff BGB) und die allgemeinen Grundsätze des BGB (insbesondere die anerkannten Auslegungsregeln, §§ 133, 157 BGB) heranzuziehen. Insbesondere gelten insoweit nicht die Regeln des Anscheinsbeweises für eine Beauftragung bzw. einen bestimmten Auftragsumfang, etwa in Bezug auf einzelne Leistungsphasen bzw. Teile einzelner Leistungsphasen der HOAI. Ungeachtet dessen können den Preisvorschriften der HOAI – insbesondere den dortigen Leistungsphasen – im Rahmen von §§ 145 ff. bzw. 133, 157 BGB nach den Umständen des Einzelfalles ggf. gewisse Bedeutung zukommen bzw. das Honorarrecht kann insoweit auf das allgemeine Schuld - bzw. „Vertragsrecht“ ausstrahlen.
2. Der Inhalt eines an eine Architektin gerichteten Auftrags kann - nach den Umständen des Einzelfalls - auch nur den Inhalt eines Auftrags an einen sogenannten (Empfangs –) Boten bzw. Passivvertreter im Sinne von § 164 Abs. 3 BGB entsprechen und damit keine Werkleistung (mit Haftung für einen entsprechenden Werkerfolg), sondern eine Dienstleistung (d.h. eine bloße Informationsbeschaffung bzw. – Weiterverarbeitung) zum Gegenstand haben.
3. Ein solcher auf die Beschaffung von Drittinformationen oder auf die schlichte Auskunft über den Inhalt der von einem Dritten eingeholten Rechtsmeinung gerichteter Vertrag kann – auch im Architektenrecht – nicht ohne weiteres Beratungs- Prüfungs- bzw. Kontrollpflichten des Architekten als Übermittler begründen.
4. Einer erfahrenen Projektentwicklerin ist nach nur vagen Angaben zudem durch eine Architektin bei der Baubehörde anzufragenden Projekt der Einwand verwehrt, sie habe die von der Architektin auftragsgemäß lediglich an sie weitergeleitete mündliche Auskunft der Baubehörde gleichwohl wie das Ergebnis einer schriftlichen, förmlichen Bauvoranfrage verstehen dürfen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Projektentwicklerin aus von ihr ausdrücklich zugestandenen Gründen (Bekanntwerden ihrer Projektpläne, Interesse möglicher Konkurrenten, Erhöhung der Kaufpreisvorstellungen des Grundstücksverkäufers, erhebliche Verzögerung durch das behördliche Verfahren) diesen „offiziellen“ Weg einer verbindlichen Klärung des der Zulässigkeit ihres Problems gescheut hat.
Ansprechpartner:
Rechtsanwalt Dr. Gerold Kantner, Mediator, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rostock