Berechnung einer Nachforderung aus Betriebskostenabrechnungen bei gerechtfertigter Mietminderung

In dem vom BGH entschiedenen Fall (Urteil von 13.04.2011 - Az. VIII ZR 223/10) machte die Vermieterin unter anderem Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 und aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 geltend. Die von der Vermiete-rin berechneten Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen ergaben sich daraus, dass sie die Mietminderung ihrer Mieterin anteilig auf die Nettomiete und die Betriebskosten-vorauszahlung anrechnete und in der jährlichen Abrechnung der Betriebskosten nur die ent-sprechend der Minderung reduzierten Vorauszahlungsbeträge gegenüber dem (ungeminderten) Jahresbetrag der auf die Mieterin entfallenden Betriebskosten in Ansatz brachte.

Während das Berufungsgericht die Auffassung vertrat, die Minderung sei nicht anteilig auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlungen andererseits anzurechnen, da die Nettomiete und die Vorauszahlungen ein unterschiedliches rechtliches Schicksal teilen würden, ließ der BGH diese Frage offen, da es sich nach seiner Auffassung hierbei um ein bloßes Scheinproblem handele. Unterschiedliche Anrechnungsweisen würden nämlich letztlich zum gleichen Ergebnis führen. Daher könnten lediglich Gesichtspunkte der Praktikabilität und der Übersichtlichkeit dafür sprechen, dass der Vermieter den Minderungsbetrag ausschließlich bei der Nettomiete verbucht. Dies führe insofern zu einer gewissen Vereinfachung, weil dann die Betriebskosten ohne Berücksichtigung der Minderung abgerechnet werden können.

Aber auch eine Anrechnung der Mietminderung auf die Betriebskostenvorauszahlungen stehe einer korrekten Jahresabrechnung nicht entgegen, da allein die Gesamtabrechnung maßgeb-lich sei. Bei dieser Gesamtabrechnung seien die vom Mieter im Abrechnungsjahr geleisteten Zahlungen der von ihm geschuldeten Gesamtjahresmiete gegenüberzustellen. Die geschuldete Gesamtjahresmiete soll der Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Be-triebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungs-betrages sein.

Die Berechnung der im entschiedenen Fall geltend gemachten Nachforderungen sei daher schon im Ansatz fehlerhaft gewesen. Die Vermieterin habe nämlich bei ihrer Berechnung den anteilig geminderten Betriebskostenvorauszahlungen einen ungeminderten Jahresbetrag der auf die Mieterin entfallenden Betriebskosten gegenüber gestellt. Dabei habe die Vermieterin verkannt, dass bei einer anteiligen Anrechnung der Minderung auf die Betriebskostenvoraus-zahlungen auch der Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten entsprechend zu reduzie-ren gewesen wäre. Dessen bedürfe es aber nicht bei der nach Auffassung des BGH einfachs-ten Art der Berechnung einer Betriebskostennachforderung im Wege Gesamtabrechnung.

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Rechtsanwalt Steffen Wenzel, Rostock