Die Unentgeltlichkeit eines Wohnungsrechts nach § 1093 BGB steht der Pflicht zur Tragung von Nebenkosten nicht entgegen

Mit Urteil vom 21.10.2011 (Az: V ZR 57/11) hat der BGH entschieden, dass der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts sich an den Kosten zu beteiligen habe, die dem Eigentümer durch die gewöhnliche Unterhaltung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen entstehen. Die anteilig auf seine Wohnung entfallenden verbrauchsunabhängigen Kosten von Heizung und Warmwasserbereitung trage der Wohnungsberechtigte auch dann, wenn er die Wohnung nicht nutze.

In dem dieser Entscheidung zugrundeliegenden Fall wurde dem Beklagten 1989 ein unentgeltliches dingliches Wohnungsrecht an einer im Haus der Klägerin befindlichen Wohnung bestellt. Seit dem Jahr 2000 nutzte der Beklagte die Wohnung nicht mehr. Mit der Klage werden die Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung geltend gemacht. Die entstandenen Kosten wurden zu 30% als Grundkosten verbrauchsunabhängig nach Wohnfläche und zu 70% verbrauchsabhängig umgelegt. Das Klagebegehren beschränkte sich auf die anteiligen Grundkosten. Eine Vereinbarung, wonach der Beklagte die Grundkosten der Heizung und der Warmwasserbereitung zu tragen habe, wurde zwischen den Parteien nicht getroffen.

Der BGH hat eine Pflicht des Wohnungsberechtigten, anteilige verbrauchsunabhängige Kosten von Heizung und Warmwasserbereitung zu tragen, aus dem Umstand hergeleitet, dass die Zentralheizung, ebenso wie die Warmwasserbereitungsanlage zu den gemeinschaftlichen Anlagen im Sinne von § 1093 Abs. 3 BGB gehören. Nach dieser Vorschrift kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen, wenn sich das Wohnungsrecht nur auf einen Teil des Gebäudes beschränkt. Da § 1093 Abs. 3 BGB anders als § 1093 Abs. 1 S. 2 BGB nicht auf § 1041 BGB verweist, obliegt die Unterhalt der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen dem Eigentümer. Ob der Eigentümer berechtigt ist, die Kosten für die gewöhnliche Unterhalt der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen im Sinne von § 1041 S. 2 BGB auf die Nutzungsberechtigten umzulegen, lasse sich dem Gesetz nicht entnehmen. Die Unentgeltlichkeit des Wohnungsrechts spreche jedenfalls nicht dagegen, weil ein solcher Kostenanteil kein Entgelt für das Wohnungsrecht selbst darstelle. Maßgeblich sei insoweit eine sachgerechte Abwägung der beiderseitigen Interessen, die im Ergebnis zu einer Pflicht des Wohnungsberechtigten zur Kostenbeteiligung führe. Da die gewöhnliche Unterhaltung von gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen auch im Interesse des Berechtigten liege, sei unerheblich, ob der Berechtigte die Wohnung nutze oder nicht. Die fehlende Nutzung beruhe auf einer freien Entscheidung, deren wirtschaftliche Folgen er nicht auf den Eigentümer verlagern könne.

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Rechtsanwalt Steffen Wenzel, Rostock