Erschließungsvertrag trifft Entscheidung über Refinanzierung von Erschließungskosten

Der Erschließungsunternehmer hat auch die auf die Fremdanliegergrundstücke entfallenden Kostenanteile zu übernehmen. Das soll nach dem Urteil des OVG Lüneburg vom 31.01.2011 grundsätzlich nicht zu beanstanden sein. Die Gemeinde und der Erschließungsunternehmer wollten in diesem Fall einen ursprünglich geschlossenen Erschließungsvertrag nachträglich dahingehend ändern, dass die Kostenanteile der Fremdanliegergrundstücke ausgeklammert und von der Gemeinde getragen werden. Die Gemeinde wollte diese Kostenanteile dann wiederum im Wege der Beitragserhebung decken. Dagegen sprach sich das OVG Lüneburg aus. Das Gericht begründete seine Auffassung entsprechend der herrschenden Meinung damit, dass mit dem Abschluss des Erschließungsvertrages von der Gemeinde eine sogenannte Regimeentscheidung über die Art der Refinanzierung von Erschließungskosten (Erhebung von Erschließungsbeiträgen oder privater Rechtsgeschäfte) getroffen wurde. Im Ergebnis ist deshalb der Erschließungsträger grundsätzlich darauf verwiesen, privatrechtlich sicherzustellen, dass sein Erschließungsaufwand gedeckt wird.

Ein Erschließungsvertrag kann zwar grundsätzlich Regelungen hinsichtlich Fremdanliegergrundstücke treffen. Wenn dies nicht der Fall ist, dann stellt sich die im Erschließungsvertrag getroffene Regimeentscheidung als abschließend dar.

Nach Auffassung des OVG Lüneburg sind solche Regelungen wegen des damit verbundenen Refinanzierungsrisikos des Erschließungsunternehmers im Hinblick auf Fremdanliegergrundstücke ausdrücklich nicht unangemessen.

Soweit also die erschlossenen Grundstücke nicht dem Erschließungsunternehmer gehören, kommt der Erschließungsvertrag auch den Eigentümern dieser Fremdanliegergrundstücke zugute.

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Rechtsanwalt Dr. Gerold Kantner, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht