Grundstückserwerber kann wegen Schriftformmangels trotz vereinbarter Schriftformheilungsklausel kündigen
Der BGH hat in seinem Urteil vom 22.01.2014 zum Aktenzeichen XII ZR 68/10 entschieden, dass eine sog. mietvertragliche Schriftformheilungsklausel den Grundstückserwerber für sich genommen nicht hindere, einen Mietvertrag, in den er nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor von dem Mieter verlangt zu haben, an der Heilung des Mangels mitzuwirken.
Die Parteien schlossen einen schriftlichen Mietvertrag über eine Ladenfläche und vereinbarten eine feste Laufzeit von zehn Jahren. Auch war in dem Mietvertrag eine Schriftformheilungsklausel vereinbart, wonach sich die Parteien gegenseitig verpflichten, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis genüge zu tun und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen. In der Folgezeit kam es zu weiteren Vereinbarungen über die Laufzeit, welche der Schriftform nicht genügten. Nachdem die Klägerin das Mietobjekt erworben hatte, erklärte Sie unter Hinweis auf die nicht eingehaltene Schriftform die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
Der BGH sah nun diese Kündigung als wirksam an und sprach der Klägerin einen Anspruch auf Räumung und Rückgabe der Mieträume zu. Zur Begründung führte der BGH aus, die Klägerin verstoße nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn sie sich darauf berufe, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar gewesen. Der BGH sah die Kündigung auch nicht bereits deshalb als treuwidrig an, weil die Klägerin zur Nachholung der Schriftform verpflichtet gewesen wäre. Nach Auffassung des BGH traf die Klägerin eine solche Verpflichtung nicht, da ihr gegenüber die Schriftformheilungsklausel – deren Wirksamkeit vom BGH unterstellt, aber letztlich ausdrücklich offengelassen wurde – keine Rechtswirkung gegenüber einem Erwerber des Grundstücks zukomme.
Der BGH begründete dies damit, dass § 550 BGB, nach dem nicht schriftlich und für länger als ein Jahr geschlossene Mietverträge als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten, in erster Linie sicherstellen wolle, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt (§ 566 BGB), dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann. Nach der gesetzlichen Konzeption solle der Erwerber vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen, die er nicht sicher aus der Urkunde entnehmen kann, geschützt werden und in solchen Fällen nicht allein auf Schadensersatzansprüche verwiesen werden. Vielmehr solle ihm ein ordentliches Kündigungsrecht zustehen, um die aus der Mietvertragsurkunde nicht in allen maßgeblichen Einzelheiten erkennbaren Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis beenden zu können. Dieser Schutzzweck des § 550 BGB würde verfehlt, wenn auch der Erwerber durch die Schriftformheilungsklausel verpflichtet wäre, an einer Heilung mitzuwirken, statt den Vertrag kündigen zu können. Die Bestimmung des § 550 BGB stelle nach allgemeiner Meinung zwingendes Recht dar. Auch aus diesem Grunde verhalte sich ein Erwerber nicht nach § 242 BGB treuwidrig, wenn er von der in diesem Fall vorgesehenen gesetzlichen Möglichkeit Gebrauch mache.
Mit seiner Entscheidung hat der BGH das Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg vom 30.04.2010 bestätigt.
Auch das Oberlandesgericht Düsseldorf hatte in seinem Urteil vom 29.11.2012 zum Aktenzeichen 10 U 34/12 ausgeführt, dass eine Schriftformheilungsklausel den Erwerber nicht binden könne, da hierin ein Verstoß gegen zwingendes Recht, nämlich § 550 BGB, zu sehen sei. Aus diesem Grunde sei die Schriftformheilungsklausel, als allgemeine Geschäftsbedingung gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Nach Ansicht des OLG Düsseldorf liege in dem Verstoß gegen § 550 BGB zugleich eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 2 Satz 1 BGB, die zur Unwirksamkeit der Heilungsklausel insgesamt führe. Eine geltungserhaltende Reduktion sei bei einer nicht zwischen den ursprünglichen Mietparteien und dem Erwerber differenzierenden Klausel ausgeschlossen.
Die vorstehend genannten Entscheidungen entstammen dem Bereich des Gewerberaummietrechts, sind aber auf Pacht- und Landpachtverhältnisse entsprechend anwendbar.
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Rechtsanwalt Steffen Wenzel, Rostock