Käufer darf Bauträger nicht durch Auswechseln des Objektschlosses aussperren!

Das OLG Düsseldorf hat mit Urteil vom 31.01.2012 – 23 U 20/11 – entschieden, dass eine verbotene Eigenmacht des Bauherren durch Auswechseln des Objektschlosses unter Aussperrung des Bauträgers ohne dauerhafte Bereitstellung eines Schlüssels sowie der Gewährung des weiteren Zutrittes zum Objekt nur nach Entscheidung des Bauherrn unter Berücksichtigung der vertraglichen Abreden im Einzelfall eine Kündigung des Bauträgervertrages durch den Bauträger rechtfertigen kann.

Ein Bauträgervertrag kann – entsprechend § 314 BGB – außerordentlich gekündigt werden, wenn eine Partei der anderen einen wichtigen Grund zur Kündigung gibt, insbesondere wenn sie schwerwiegend vertragsuntreu wird.

Ein wichtiger Grund liegt für die außerordentliche Kündigung eines Bauträgervertrages auf Seiten des Bauträgers vor, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Bauvertrages bis zur vereinbarten Beendigung nicht zugemutet werden kann.

Dafür ist eine schuldhafte Pflichtverletzung des Bauherrn weder erforderlich noch ausreichend. Ein eigenes Verschulden des Bauträgers würde sein Kündigungsrecht nur dann ausschließen, wenn er die Störung des Vertrauensverhältnisses überwiegend verursacht hätte.

Erforderlich ist eine umfassende Würdigung aller Umstände unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Bauvertrages und eines durch Ratenzahlung etwaig bereits entstandenen Anwartschaftsrechts des Bauherrn.

Eine verbotene Eigenmacht des Bauherrn (Auswechseln des Objektschlosses unter Aussperrung des Bauträgers ohne dauerhafte Bereitstellung eines Schlosses / Gewährung des weiteren Zutrittes nur nach Gutdünken des Bauherrn) kann im Einzelfall eine fristlose Kündigung des Bauträgervertrages insbesondere dann rechtfertigen, wenn sie zugleich als eklatanter und wiederholter Verstoß des Bauherrn gegen die bauvertragliche Kooperationspflicht darstellt.

Zeitlich dem Kündigungssachverhalt nachfolgende Vorfälle sind in die gemäß § 314 BGB gebotene Gesamtwürdigung einzubeziehen und daraufhin zu prüfen, ob der Bauträger sein Recht zur fristlosen Kündigung des Bauträgervertrages dadurch verloren bzw. verwirkt hat bzw. sich die fristlose Kündigung im Nachhinein als unzulässige Rechtsausübung im Sinne von § 242 BGB darstellt.

Es berät Sie:
Rechtsanwalt Dr. Gerold Kantner, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Mediator, Rostock