Kündigung durch Personenhandelsgesellschaft wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter ist unwirksam

In seinem Urteil vom 15.12.2010 (Az.: VIII ZR 210/10) hat der BGH entschieden, dass eine Personenhandelsgesellschaft - hier eine GmbH & Co. KG - einen Mietvertrag nicht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen kann.

In dem zu entscheidenden Fall waren die 69 und 74 Jahre alten Eheleute, die die vermietete Wohnung für sich selbst nutzen wollten, Kommanditisten der KG und zugleich Gesellschafter der Komplementär-GmbH. Der Ehemann war zudem Geschäftsführer der GmbH. Die Klägerin, also die KG, sprach daher die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs aus. Diese ist aber nach Ansicht des BGH unwirksam.

Bereits in seinem Urteil vom 23.05.2007 (Az.: VIII ZR 122/06) hatte er entschieden, dass eine Kommanditgesellschaft (KG) Wohnräume weder als „Wohnung für sich” noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen könne und Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB daher bereits begrifflich nicht in Betracht komme. Die Frage, ob die KG Eigenbedarf für einen Gesellschafter geltend machen könne, ließ der BGH seinerzeit jedoch offen. Nunmehr hat er die Frage dahingehend beantwortet, dass eine KG nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen kann.  

Zur Begründung führt der BGH aus, dass die Gründung einer KG oder OHG regelmäßig eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraussetze und die Vermietung einer Wohnung durch eine OHG oder KG (beziehungsweise wie hier durch eine GmbH & Co. KG) statt durch eine schlichte Gemeinschaft deshalb von vornherein nicht "zufällig" erfolge, sondern auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftlicher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen beruhe. Hingegen hänge es häufig nur vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als GbR vermietet. Daher dürfe die Personengesellschaft nicht schlechter gestellt sein als die Gemeinschaft, die immer bereits dann zur Kündigung berechtigt ist, wenn eines ihrer Mitglieder einen Eigenbedarf geltend macht. Wegen der bewussten Entscheidung, als Personenhandelsgesellschaft zu vermieten, könne von einer Vergleichbarkeit mit der Interessenlage bei der Vermietung durch eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine GbR daher keine Rede sein.

Eine Personenhandelsgesellschaft - hier die GmbH & Co. KG - kann daher als berechtigtes Interesse an einer Kündigung im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB nur den sog. „Betriebsbedarf“ geltend machen. Ein solcher die Kündigung rechtfertigender Grund sei nach Ansicht des BGH (Az.: VIII ZR 122/06) nur dann gegeben, wenn gerade das Bewohnen dieser speziellen Räume durch diesen Arbeitnehmer oder den Geschäftsführer für die ordnungsgemäße Führung des Betriebs erforderlich sei.

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Rechtsanwalt Steffen Wenzel