Landpacht: Vertragsklausel zur „Unterverpachtung“ wirksame AGB
Das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg hat in seinem Urteil vom 13.09.2011 (Az. 2 U 61/11 (Lw)) u.a. entschieden, dass eine als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) zu wertende Bestimmung in einem Landpachtvertrag, die Regelungen zur Zulässigkeit der Nutzungsüberlassung der landwirtschaftlichen Nutzfläche an Dritte, insbesondere zur Unterverpachtung und zum Pflugtausch, enthält und durch eine eindeutige Überschrift deutlich erkennbar und hervorgehoben ist, weder gegen § 305c BGB noch gegen die Wertungen des § 307 BGB verstößt und damit wirksam ist.
Das OLG Naumburg begründet dies damit, dass an der Wirksamkeit solch einer Klausel in der Regel keine Zweifel bestehen können, denn die Bestimmung ist weder überraschend noch mehrdeutig im Sinne des § 305c Abs.1 BGB. In Landpachtverträgen sind Regelungen, die dem Pächter die Unterverpachtung oder auch einen Pflugtausch erlauben, von hoher Wahrscheinlichkeit. Sie bilden auch einen typischen Vertragsbestandteil, soweit sie nicht im Text des Vertrages versteckt sind.
Weiter führt das OLG Naumburg aus, dass derartige Klauseln auch einer Inhaltskontrolle gem. § 307 BGB standhalten. § 589 Abs.1 BGB ist der heranzuziehende Maßstab, der den wesentlichen Grundgedanken enthält, dass eine Unterverpachtung nicht ausgeschlossen ist, sondern nur unter einem Erlaubnisvorbehalt des Verpächters steht. Die abstrakte Erteilung eines generellen Einverständnisses ohne Bedingung zur Unterverpachtung und zum Pflugtausch in einer Vertragsbestimmung ist im Einklang mit diesem Grundgedanken. Zwar werden die Nutzungs- und Verwertungsmöglichkeiten des Pächters gesteigert, dies beinhaltet aber keine unangemessene, nicht selbst bestimmte Benachteiligung des Verpächters.
Das OLG Naumburg ließ die Frage offen, ob die außerordentliche Kündigung im Sinne des § 594e Abs.1 BGB durch den Verpächter gerechtfertigt sei, wenn der Pächter bzw. Unterpächter bei der Bewirtschaftung der gepachteten Landflächen die erforderliche Pflanzpause beim Kartoffelanbau nicht beachtet und infolgedessen eine erhöhte Gefahr des Nematodenbefalls besteht. Generell tendiert das OLG Naumburg dazu, dass eine sofortige fristlose Kündigung nach einer Abmahnung möglich sei. Allein die Gefahr ohne den Nachweis eines realen Befalls von Nematoden stellt aufgrund der Nichtbeachtung der Empfehlungen zum Pflanzenschutz, der Biosicherheit und des Risikos der möglichen erheblichen Einschränkung der künftigen Nutzbarkeit eine nicht tragbare Pflichtverletzung des Pächters bzw. Unterpächters dar.
Es berät sie:
Rechtsanwalt Ingo Glas, Fachanwalt für Agrarrecht und Steuerrecht, Rostock
Rechtsanwalt John Booth, Fachanwalt für Agrarrecht und Steuerrecht, Schwerin
Rechtsanwalt Steffen Wenzel, Rostock