Mieter hat Zurückbehaltungsrecht an der Miete erst ab Mietmangelanzeige

Mit Urteil vom 30.11.2010 hat der BGH entschieden, dass dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nur für die Mieten zusteht, die fällig werden, nachdem der Mieter dem   keine Kenntnis vom Mangel habenden   Vermieter den Mangel angezeigt hat.

Zur Begründung führte der BGH aus, dass das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dazu diene, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zur geltend gemachten Forderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben. Die ihm zukommende Funktion, auf den Schuldner Druck auszuüben, könne ein Zurückbehaltungsrecht jedoch nicht erfüllen, solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt sei. Daher komme ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters für einen Zeitraum, in dem er dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt hatte und der Mangel dem Vermieter auch sonst nicht bekannt war, nach Treu und Glauben von vornherein nicht in Betracht. Ein Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts für vor der Mängelanzeige fällig gewordene Mietzahlungen sei auch keine unbillige Benachteiligung des Mieters, denn bei Fortbestand des Mietverhältnisses stehe diesem die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gegenüber den ab der Mängelanzeige fällig werdenden Mietforderungen zu.

Im zugrundeliegenden Fall hatten die Mieter die geschuldeten Mieten für mehrere Monate nicht bzw. mit erheblicher Verspätung nicht vollständig gezahlt. Der Vermieter kündigte daher wegen Zahlungsverzugs, woraufhin die Mieter erstmals den Mangel (Schimmelpilzbefall) anzeigten. Die Wirksamkeit der außerordentlichen, fristlosen Kündigung wurde nunmehr vom BGH bestätigt.

Es berät Sie:
Rechtsanwalt Steffen Wenzel, Rostock