Neuer Art. 240 Paragraph 7 EGBGB die Vermutung des Offensichtlichen
Die Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie, allen voran die angeordneten Schließungen, stellen die Betriebe zahlreicher Mieter, wie beispielsweise des in der Gesetzesbegründung zum neuen Art. 240 § 7 EGBGB ausdrücklich genannten Hotel- und Gaststättengewerbes, vor enorme wirtschaftliche Probleme. Während sie auf der einen Seite – wenn überhaupt – nur sehr eingeschränkt ihre Leistungen anbieten und Erlöse erzielen können, bleiben auf der anderen Seite die monatlichen Fixkosten, so auch die Miete, bestehen und müssen gezahlt werden.
Mit dem 01.01.2021 ist Art. 240 § 7 EGBGB in Kraft getreten. Mit dieser Regelung beabsichtigt der Gesetzgeber augenscheinlich, den Mietern und Pächtern von Gewerberäumen eine Hilfestellung zu geben, nachdem er erkannt haben will, dass
„in der Praxis des insbesondere gewerblichen Miet- und Pachtrechts eine Unsicherheit [über die Anwendung des § 313 BGB] zu beobachten [ist], die teilweise dazu führt, dass Vermieter sich nicht auf Verhandlungen über eine Anpassung der Miete oder Pacht einlassen, obwohl dies im konkreten Einzelfall nahe liegen würde.“
Es wird nun gesetzlich vermutet, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wenn das vermietete Grundstück oder der vermietete Raum, der kein Wohnraum ist, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar ist. Die Vermutung gilt nach Abs. 2 ausdrücklich auch für Pachtverhältnisse, wie sie im Hotel- und Gaststättengewerbe häufig vorkommen.
Nach der Gesetzesbegründung gilt diese Vermutung nur für das sog. reale Merkmal des § 313 BGB, also die schwerwiegende Änderung eines Umstands, der zur Grundlage des Miet- bzw. Pachtvertrages geworden ist. Die weiteren Merkmale des § 313 BGB sollen von der Vermutung des Art. 240 § 7 EGBGB unberührt bleiben und sind weiterhin von der Partei darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, die sich auf eine Störung der Geschäftsgrundlage beruft – in der Regel also vom Mieter.
Dass Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie, allen voran die angeordneten Schließungen, eine schwerwiegende Änderung der Umstände, die zur Grundlage des Mietvertrages geworden sind, darstellen können, ist die im Rahmen des § 313 BGB noch am ehesten zu bejahende Frage. So hat etwa das Landgericht Heidelberg in seinem Urteil vom 05.07.2020 zum Az. 5 O 66/20 bereits angenommen, dass die Schließungsanordnung eine Störung der Geschäftsgrundlage darstelle und ausgeführt:
„Zwar ist nicht im Hinblick auf die Nutzbarkeit der Mietsache von der Geschäftsgrundlage auszugehen, da diese maßgeblicher Vertragsinhalt ist, sondern vielmehr die Vorstellung der Parteien, dass keine zumindest bundes- tatsächlich aber weltweite - Pandemie auftritt, aufgrund derer flächendeckend Gewerbebetriebe geschlossen werden müssen. Diese ist auch schwerwiegend gestört, da die Nutzbarkeit der Mietsache - jedenfalls vorrübergehend - vollständig entfallen ist. Es handelt sich damit um eine zu berücksichtigende Zweckstörung, die eine Fallgruppe des § 313 BGB darstellt […]. Die Leistung des Vermieters ist für den Mieter aufgrund der Unmöglichkeit, das Gewerbe in dem hierfür angemieteten Objekt zu betreiben, sinnlos geworden.“
Gleichwohl hat das Landgericht Heidelberg einen Anspruch des Mieters auf Anpassung des Vertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB abgelehnt und den Mieter zur Zahlung der vollen Miete verurteilt. Hierbei hat es zunächst dahinstehen lassen, ob § 313 BGB überhaupt anwendbar sei oder durch gesetzliche Regelungen, wie etwa der Minderung wegen Mängeln nach § 536 BGB, verdrängt werde. Diese – in der Rechtsprechung und der Fachliteratur durchaus lebhaft diskutierte – Frage wird auch durch den neuen Art. 240 § 7 EGBGB nicht beantwortet.
Das Landgericht Heidelberg hat den Anspruch des Mieters auf Vertragsanpassung daran scheitern lassen, dass diesem ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag weiterhin zumutbar sei. Maßgeblich sei dabei die Frage, inwieweit die eingetretene Veränderung der Umstände üblicherweise in das Risiko einer Vertragspartei fällt, wie nahe diese den Veränderungen steht und inwieweit es der betroffenen Partei zumutbar oder überhaupt möglich gewesen wäre, entsprechende Vorkehrungen zu treffen oder sich im Zeitraum der Schließung anderweitige Einnahmequellen zu verschaffen, bspw. Onlinehandel, etc. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trage dabei grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehöre bei der gewerblichen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Eine solche Risikoverteilung bzw. -übernahme schließe für den Betroffenen - abgesehen von extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existentiell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt - regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen. Das Maß der Unzumutbarkeit sei damit letztlich nur bei substantiierter Darlegung des Mieters erreicht, in der eigenen Existenz gefährdet oder jedenfalls in einem solchen Ausmaß wirtschaftlich betroffen zu sein, das ein weiteres Festhalten am unveränderten Mietvertrag unter Berücksichtigung aller übrigen Umstände als unzumutbar erscheinen lässt. Diese Ausführungen des Landgerichts Heidelberg stehen im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH, die in diesem Zusammenhang mehrmals vom Landgericht Heidelberg zitiert wird. Im gleichen Sinne haben auch das Landgericht Zweibrücken am 11.09.2020 (HK O 17/20), das Landgericht Frankfurt am Main am 02.10.2020 (2-15 O 23/20) sowie das Landgericht Stuttgart am 19.11.2020 (11 O 215/20) entschieden und jeweils eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für den Mieter mit der Begründung verneint, diesen träfe grundsätzlich das Verwendungsrisiko und ein extremer Ausnahmefall mit existentiell bedeutenden Folgen läge noch nicht vor. In diese Bewertung haben die Gerichte als Umstände des Einzelfalls einfließen lassen, dass es den Mietern möglich gewesen sei, durch Inanspruchnahme von Kurzarbeitergeld die Ausgaben zu senken und Kompensationen für Verdienstausfälle („Corona-Hilfen“) vom Staat in Aussicht gestellt worden seien.
Das Landgericht Mönchengladbach hat mit seinem Urteil vom 02.11.2020 (12 O 154/20) hingegen einen Anspruch des Mieters auf Vertragsanpassung bejaht:
„Bei Betriebsuntersagungen greift das Anpassungsrecht des § 313 Abs. 1 BGB ein. Zu Beginn des allgemeinen „Shutdown“ im März 2020 wurde die Nutzung zum vertraglichen Zweck in weiten Bereichen des Einzelhandels - und so auch im konkreten Fall - vollständig untersagt, womit der Geschäftsbetrieb jedenfalls nahezu vollständig zum Erliegen kam. Das ist eine schwerwiegende, unzumutbare Störung. Da das Risiko für die Betriebsuntersagung in gleichem Maß außerhalb des Risikobereichs von Mieter und Vermieter lag, ist eine Anpassung auf die Hälfte des Mietzinses angemessen.“
Für seine Auffassung führt das Landgericht Mönchengladbach verschiedene Stimmen aus der juristischen Fachliteratur an, was abermals belegt, dass die Frage noch nicht abschließend geklärt ist.
Den hier dargestellten Entscheidungen ist allerdings gemein, dass für sie die Frage, ob Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie eine schwerwiegende Änderung der Umstände, die zur Grundlage des Mietvertrages geworden sind, darstellen, letztlich nicht entscheidend war. Denn die Gerichte haben dies entweder ausdrücklich bejaht oder aber dahinstehen lassen. Maßgeblich war vielmehr stets die Frage, ob eine Fortsetzung des unveränderten Vertrages für den Mieter zumutbar sei. Hierauf gibt der neue Art. 240 § 7 EGBGB ebenfalls keine Antwort, sondern überlässt diese auch weiterhin den Gerichten, die sie für jeden Einzelfall zu geben haben. In der ganz überwiegenden Zahl der Fälle haben die Gerichte einen Anspruch auf Anpassung abgelehnt.
Völlig offen ist schließlich auch die Frage, in welcher Weise der Vertrag anzupassen wäre, sollte hierauf ein Anspruch bestehen. Neben der Reduzierung der Miete kommt nämlich auch deren Stundung in Betracht, zumal weitere „Corona-Hilfen“ in Aussicht gestellt wurden, die zur Deckung der laufenden Fixkosten gewährt werden sollen.
Bis auf das Landgericht München I (Urteil vom 22.09.2020, Az. 3 O 4495/20) haben die angerufenen Gerichte in den Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie, insbesondere den Schließungsanordnungen, auch keinen Mangel im Sinne des § 536 BGB gesehen und daher einer Mietminderung eine Absage erteilt.
Im Ergebnis all dessen stellt der neue Art. 240 § 7 EGBGB also nicht die Hilfe, den Vermieter zu Verhandlungen über eine Anpassung der Miete oder Pacht zu bewegen, dar, die sich der Gesetzgeber erhofft zu haben scheint. Die Beantwortung der tatsächlich entscheidenden Fragen bei der Anwendung des § 313 BGB bleibt nämlich weiterhin den Gerichten in dem jeweiligen Einzelfall überlassen. Zwar liegen höchstrichterliche Entscheidungen noch nicht vor, doch ist in der Rechtsprechung der Instanzgerichte eine klare Tendenz erkennbar.
Wenngleich die Gerichte in den vorgenannten Entscheidungen die Existenz des Mieters gefährdende extreme Ausnahmefälle, in denen sich auch der Mieter auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen kann, (noch) nicht angenommen haben, dürften diese Ausführungen und Wertungen der Gerichte nicht verallgemeinerbar sein. In diesem Zusammenhang ist bei einer Gesamtschau aller Umstände des jeweiligen Einzelfalls sicher zu berücksichtigen, dass der zweite Lockdown bereits länger andauert als der erste und die Betriebe die teils gravierenden Folgen des ersten Lockdowns gegebenenfalls noch nicht überwunden bzw. kompensiert haben. Es erscheint daher keineswegs ausgeschlossen, dass die Gerichte im Ergebnis einer von ihnen vorzunehmenden Interessenabwägung künftig zu anderen Ergebnissen gelangen als es bisher der Fall war. Vorstellbar erscheint dies in erster Linie für diejenigen Gewerbe, die sich im Zeitraum der Schließung keine anderweitigen Einnahmequellen, wie bspw. Onlinehandel, Lieferung von Speisen oder Außer-Haus-Angebote, verschaffen können. Zu denken ist hier etwa an das Hotelgewerbe und andere Einrichtungen, die ihre Leistungen nicht „to go“ oder über das Internet anbieten können. Zugleich zeigt aber die Berücksichtigung dieser Möglichkeiten im Rahmen der Interessenabwägung, dass Mieter hiervon unbedingt Gebrauch machen sollten, soweit ihnen dies möglich ist.
Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass die durch Art. 240 § 7 EGBGB nun aufgestellte Vermutung widerleglich ist. Als Beispiel nennt die Gesetzesbegründung den Fall, dass der Miet- oder Pachtvertrag erst zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wird, in dem eine pandemieartige Ausbreitung des SARS-CoV-2 in der breiten Öffentlichkeit bereits absehbar war. Dann sei regelmäßig davon auszugehen, dass ein solcher Mietvertrag in Kenntnis einer möglicherweise bevorstehenden tiefgreifenden Veränderung des Wirtschaftslebens geschlossen wurde.
Verweigert der Mieter in der Annahme, zur Minderung berechtigt zu sein oder einen Anspruch auf Vertragsanpassung zu haben, die vollständige Zahlung der Miete, setzt er sich in Anbetracht der bisher ergangenen Entscheidungen damit dem Risiko aus, in einen die außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigenden Zahlungsverzug zu geraten.
Den von den Schließungsanordnungen betroffenen Mietern kann daher nur dringend geraten werden, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und über eine ggf. vorübergehende Anpassung des Vertrages, sei es in Form einer Stundung oder einer Reduzierung der Miete, zu verhandeln und eine Vereinbarung zu treffen. Soweit dies nicht möglich ist, bleibt der Mieter zunächst zur Erfüllung des unveränderten Vertrages verpflichtet. Ob eine Anpassung des Mietvertrages sodann gerichtlich durchgesetzt werden kann, ist eine Frage des Einzelfalls. Die Hürden hierfür bleiben jedoch sehr hoch. Insoweit hilft auch der neue Art. 240 § 7 EGBGB den Mietern nicht, da die Antworten auf die tatsächlich entscheidenden Fragen hiernach gerade nicht vermutet werden.
Beim Abschluss von neuen Miet- und Pachtverträgen sollten die Parteien die Risikoverteilung im Falle einer stark eingeschränkten oder sogar gänzlich ausgeschlossenen Verwendbarkeit des Miet- oder Pachtgegenstands sowie die sich hieraus ergebenden Folgen vertraglich regeln.