Nichtigkeit von Erschließungsverträgen mit kommunalen Eigengesellschaften

Das Bundesverwaltungsgericht hat in einem Urteil vom 01.12.2010 (9 C 8.09) festgestellt, dass ein Erschließungsvertrag nichtig ist, wenn die Gemeinde ihre kommunale Eigengesellschaft als Erschließungsunternehmen beauftragt.

Eine Gemeinde hatte die Erschließung eines Baugebietes vertraglich auf eine GmbH übertragen. Die Gemeinde ist deren einzige Gesellschafterin. Es handelt sich um eine kommunale Eigengesellschaft. Die GmbH sollte die Erschließung durchführen und diesbezüglich vertragrechtliche Verträge mit den Grundstückskäufern schließen.

Einige Grundstückskäufer verlangten ihre geleisteten Abschlagszahlungen für die Erschließung von der Erschließungsgesellschaft zurück und bekamen vor dem Bundesverwaltungsgericht recht. Der Erschließungsvertrag ist nichtig.

Ein umfangreiches Recht zur Selbstvornahme der Gemeinde in einem Erschließungsvertrag steht einer Übertragung im Sinne von § 124 Abs. 1 BauGB entgegen. Ein entsprechender Vertrag ist auch aus diesem Grunde nichtig. Ein umfangreicher Vorbehalt von Selbstvornahmerechten ist unwirksam. Bei Erschließungsverträgen ist also stets zu prüfen, ob die Erschließung wirksam übertragen wurde und ob der Erschließungsunternehmer tatsächlich „Dritter“ im Sinne von § 124 BauGB ist. Nach der Rechtssprechung trägt das Risiko eines unwirksamen Erschließungsvertrages grundsätzlich das private Erschließungsunternehmen.

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Rechtsanwalt Dr. Gerold Kantner, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rostock