Privatisierungsgrundsätze 2010 und die Bestimmungen des Verkehrswerts von Grundstücken - Urteil des LG Berlin vom 12.04.2018 (AZ: 20 O 150/17)

Beitrag im Rahmen des 9. Symposium AGRARRECHT

Die Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) nimmt als bundeseigene Gesellschaft den gesetzlichen Auftrag zur Privatisierung von ehemals volkseigenem Vermögen in der Land- und Forstwirtschaft wahr. Dabei hat die BVVG nicht nur die gesetzlichen Regelungen des Ausgleichsleistungsgesetzes (AusglLeistG), der Flächenerwerbsverordnung (FlErwV) oder des Treuhandgesetzes zu berücksichtigen, sondern auch die Grundsätze für die weitere Privatisierung der landwirtschaftlichen Flächen der BVVG, die sogenannten „Privatisierungsgrundsätze 2010“ (PG 2010). Dies hat das Landgericht Berlin mit Urteil vom 12.04.2018 für Recht erkannt.

Nach den PG 2010 soll die BVVG grundsätzlich die öffentliche Ausschreibung als Vergabeverfahren für die Privatisierung von Flächen wählen. Ausnahmen ergeben sich für die Pächter der BVVG mit langfristigen Pachtverträgen. Diese sollen innerhalb bestimmter Erwerbsgrenzen ohne Ausschreibung direkt kaufen können. In einem solchen Fall ist der Kaufpreis gemäß der PG 2010 nach den Vorgaben von § 5 Abs. 1 FlErwV unter Berücksichtigung der Ausschreibungsergebnisse der BVVG zu ermitteln. Praktisch wird der Kaufpreis durch das eigene Verkehrspreissystem der BVVG bestimmt und verbindlich festgelegt. Wird dieser Kaufpreis vom potentiellen Käufer dahingehend infrage gestellt, dass er dem tatsächlichen Verkehrswert entspricht, war ursprünglich in den PG 2010 vorgesehen, dass der Verkehrswert durch ein Gutachten bestimmt wird. Ab dem Jahre 2013 hat insoweit eine Änderung der PG 2010 stattgefunden, dass die BVVG im Streitfall nicht mehr selbst Sachverständigengutachten zur Bestimmung des Verkehrswerts in Auftrag gab. Es stand den Käufern aber dennoch frei, Sachverständigengutachten auf eigene Kosten zu beauftragen und dadurch einen abweichenden Verkehrswert nachzuweisen.

Das LG Berlin hatte einen Sachverhalt zu beurteilen, der vor dem Jahre 2013 gelagert war. Den langfristigen Pächtern wurde ein Verkaufsangebot zu einem Preis unterbreitet, der ihrer Ansicht nach nicht dem Verkehrswert entsprach. Die BVVG lehnte die Einholung eines Sachverständigengutachtens ab, da sie sich letztlich nicht an die PG 2010 gebunden sah. Die Pächter schlossen den Kaufvertrag dennoch, da sie das Erwerbsrecht für die Flächen nicht verlieren wollten. Mit ihrer Klage machten Sie die Differenz zwischen dem von ihnen angenommenen Verkehrswert und dem Kaufpreis geltend.

Folgendes lässt sich aufgrund des Urteils des LG Berlin festhalten:

1. Die BVVG nimmt beim Flächenverkauf nach PG 2010 hoheitliche Aufgaben wahr, sodass die PG 2010 eine Bindungswirkung für die BVVG entfalten und nicht nur interne Handlungsgrundsätze darstellen.
2. Wurden sich die Vertragsparteien nicht über den Kaufpreis einig, musste die BVVG eine Ermittlung über einen Sachverständigen in Auftrag geben und kann den Kaufpreis nicht einseitig vorgeben. Diese Regelung wurde ab dem 26.04.2013 dahingehend geändert, dass die BVVG nicht mehr selbst das Gutachten in Auftrag gibt. Es steht den Käufern aber weiterhin frei, ein entsprechendes Gutachten auf eigene Kosten beizubringen. Dieses muss gleichermaßen berücksichtigt werden.
3. Hat die BVVG den Zugang zu einem Sachverständigengutachten zur Kaufpreisbestimmung verwehrt, begeht sie eine Pflichtverletzung bzgl. der Vorgaben aus den PG 2010. Dies wiederum führt dazu, dass der den Verkehrswert übersteigende Kaufpreis nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB im Wege der Leistungskondiktion zurück verlangt werden kann. Ein entsprechendes Sachverständigengutachten über den Verkehrswert kann auch heute noch vom Käufer eingeholt werden.
4. Diese Rückzahlungsansprüche aus dem Grundstückskaufvertrag unterliegen gleichermaßen wie der Primäranspruch auf Kaufpreiszahlung der 10-jährigen Verjährungsfrist nach § 196 BGB. Anknüpfungspunkt für den Fristbeginn der Verjährung ist gemäß § 200 BGB die Fälligkeit des Kaufpreisanspruchs aus dem Grundstückskaufvertrag.
5. Auch der Anteil an der Grunderwerbssteuer sowie den Notar- und Grundbuchkosten, die aufgrund der zu hohen Festsetzung des Kaufpreises entstanden sind, können gemäß § 812 Abs. 1 S.1 BGB im Wege der Leistungskondiktion herausverlangt werden.
6. Diese Ansprüche auf Rückerstattung unterliegen jedoch der Regelverjährung von 3 Jahren, die mit dem Ablauf des Jahres beginnt, in dem der Anspruchsinhaber Kenntnis von den tatsächlichen Umständen erlangt, aus denen sich der jeweilige Anspruch ergibt. Diese Verjährungsfrist beginnt daher regulär mit dem Ablauf des 31. Dezembers des Jahres, in dem der Kaufvertrag geschlossen wurde.

Die Privatisierungsgrundsätze konkretisieren die Vorgaben an die BVVG bei der Durchführung der Flächenprivatisierungen. Dadurch soll die Entscheidungspraxis der BVVG besser nachvollzogen und letztlich die Rechtssicherheit erhöht werden. Bisher gab es dahingehend keine Rechtssicherheit, da das Kammergericht (Oberlandesgericht von Berlin) diese Rechtsfrage explizit offen gelassen hatte.

Der Anerkennung der Bindungswirkung der PG 2010 für die BVVG liegt der Rechtsgedanke zugrunde, dass der Staat sich bei der Erfüllung hoheitlicher Aufgaben zwar der Möglichkeiten des Privatrechts und der privatrechtlichen Rechtsformen bedienen kann, ihm dabei jedoch nicht die Freiheiten und Möglichkeiten der Privatautonomie zustehen. Durch die Gestaltungsmöglichkeiten des Gesellschaftsrechts darf sich der Staat nicht seinen rechtlichen Verpflichtungen, zu denen auch die PG 2010 zählen, entziehen.

Als Konsequenz der Entscheidung besteht die Möglichkeit für alle ehemaligen Pächter, die Pachtflächen direkt von der BVVG erworben haben, ein Sachverständigengutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen über den Verkehrswert der Flächen zum Verkaufszeitpunkt auf eigene Kosten in Auftrag zu geben. Dabei muss der Sachverständige die Anforderungen des § 5 Abs. 1 FlErwV berücksichtigen. Die Beauftragung eines Gutachters wäre immer dann zu empfehlen, wenn Anhaltspunkte für eine zu hohe Festsetzung des Kaufpreises in Abweichung vom tatsächlichen Verkehrswert vorliegen. Kommt ein solches Gutachten zu dem Ergebnis, dass die Festsetzung des Kaufpreises zu hoch war, kann der überzahlte Teil des Kaufpreises innerhalb von 10 Jahren nach Fälligkeit des Kaufpreises, der überzahlte Teil der Grunderwerbssteuer sowie der Notar- und Grundbuchkosten innerhalb von 3 Jahren nach Ende des Jahres der Beurkundung des Kaufvertrags zurückverlangt werden. Nach Ablauf der vorgenannten Fristen wären die Ansprüche im Streitfall wegen der Verjährung nicht mehr durchsetzbar.

Die Entscheidung des LG Berlin ist noch nicht rechtskräftig. Das Berufungsverfahren wird aktuell vor dem Kammergericht Berlin geführt. Die mündliche Verhandlung wird voraussichtlich noch im April dieses Jahres stattfinden. Ausgehend von den Ausführungen des zuständigen Senats des Kammergerichts Berlin in einem parallel gelagerten Fall in der mündlichen Verhandlung besteht die realistische Chance, dass das Kammergericht die Rechtsauffassung des Landgerichts zur Bindungswirkung der PG 2010 bestätigen wird. Über den Ausgang des Verfahrens werden wir selbstverständlich auf unserer Homepage informieren.