Schriftformheilungsklauseln sind unwirksam und Berufung auf einen Schriftformmangel kann treuwidrig sein
Mit Urteil vom 27.09.2017 (Az. XII ZR 114/16) hat der BGH sogenannte Schriftformheilungsklauseln für unwirksam erklärt. Sie verstießen gegen die zwingende Vorschrift des § 550 BGB bzw. § 586 BGB als der entsprechenden Vorschrift für das Landpachtrecht. Durch die sogenannten Schriftformheilungsklauseln, die in jüngster Zeit vermehrt Einzug in langfristige Miet- und Pachtverträge gefunden haben, sollten sich die Parteien gegenseitig verpflichten, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um den gesetzlichen Schriftformerfordernissen Genüge zu tun. Hierdurch sollte die häufig auftretende Kündigung vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit unter Berufung auf einen Schriftformmangel ausgeschlossen werden.
In der Vergangenheit hatten sowohl der BGH als auch bereits verschiedene Oberlandesgerichte ausgeführt, dass Schriftformheilungsklauseln nicht für in den Miet- oder Pachtvertrag eintretende Grundstückserwerber gelten könnten. Dennoch war in Fachkreisen weiterhin höchst umstritten, ob Schriftformheilungsklauseln im Übrigen wirksam sein, also die ursprünglichen Vertragsparteien verpflichten könnten, einen Schriftformmangel zu heilen statt unter Berufung auf einen solchen den Vertrag zu kündigen.
Diese Frage hat der BGH nun entschieden und Schriftformheilungsklauseln insgesamt für unwirksam erklärt. Er begründet dies damit, dass die Vorschrift des § 550 BGB bzw. § 586 BGB nach allgemeiner Ansicht zwingendes Recht sei, welches nicht abbedungen werden könne. Die Vorschrift will nach ständiger Rechtsprechung des BGH nicht nur sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters oder Verpächters in ein auf mehr als ein Jahr (bzw. zwei Jahre) abgeschlossenes Miet- oder Pachtverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietverhältnis ersehen kann. Vielmehr diene sie ebenfalls dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. In Anbetracht dieses Schutzzweckes seien Schriftformheilungsklauseln mit den genannten Vorschriften unvereinbar, denn durch solche Klauseln würde jedenfalls der auch beabsichtigte Übereilungsschutz ausgehöhlt und die wichtige Warnfunktion der Bestimmung weitgehend leerlaufen.
Sogleich hat der BGH aber nochmals klargestellt, dass es gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoße, wenn eine Vertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nehme, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Miet- oder Pachtvertrag zu lösen.
Um die Langfristigkeit von Pachtverträgen sicherzustellen, ist es nach der dargestellten Entscheidung des BGH unerlässlich, bei Abschluss des Vertrages sowie jeder weiteren Änderung die Schriftform zu wahren. Es führt jedoch nicht jeder Schriftformmangel zur Kündbarkeit des Vertrages, da sich die allein begünstigte Partei (zumeist der Verpächter) auf einen Schriftformmangel nicht berufen kann, wenn diese aus einer ihn allein begünstigenden, jedoch nicht formwahrenden Änderungsvereinbarung resultiert.