Unterbliebene Eintragung eines WEG-Beschlusses lediglich anfechtbar

In dem vom Landgericht Saarbrücken zu entscheidenden Fall (Az.: 5 S 7/10) hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft eines ihrer Mitglieder auf Zahlung von Wohngeld verklagt. Die Forderungen wurden im Wesentlichen auf mehrere Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftspläne gestützt, die sämtlich durch Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt worden waren. Die Beklagte vertrat die Auffassung, die Beschlüsse seien nichtig, da sie nicht im Beschlussbuch eingetragen wurden und somit gegen die Gemeinschaftsordnung verstießen. Die Gemeinschaftsordnung sah vor, dass in Ergänzung des § 23 WEG zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung außer den in § 23 WEG genannten Bedingungen die Eintragung des Beschlusses im Beschlussbuch erforderlich sei.

Nach Ansicht des Landgerichts Saarbrücken führte die Auslegung der entsprechenden Klausel der Gemeinschaftsordnung zu dem Ergebnis, dass die Eintragung der einzelnen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft keine Voraussetzung für die Existenz oder für die Wirksamkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses darstellt. Die Formulierung „Gültigkeitsvoraussetzung in Ergänzung des § 23 WEG“ bedeute, dass im Fall der fehlenden oder fehlerhaften Eintragung des Beschlusses in dem Beschlussbuch der Wohnungseigentümerbeschluss erst auf einen entsprechenden Anfechtungsantrag in einem gerichtlichen Verfahren nach §§ 23 Abs. 4, 43 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt werden soll. Gemäß § 23 Abs. 4 S. 2 WEG  ist ein Wohnungseigentümerbeschluss grundsätzlich gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist. Anders verhält es sich nur dann, wenn der Wohnungseigentümerbeschluss nichtig ist. Von seiner Nichtigkeit ist auszugehen, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 S. 1 WEG) oder wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Regelungskompetenz überschritten hat, weil sie für die Beschlussfassung absolut unzuständig war. Diese Nichtigkeitsvoraussetzungen sah das LG Saarbrücken vorliegend jedoch nicht als gegeben an. Davon abgesehen, so das Landgericht, rechtfertige auch die Gewichtigkeit des von der Beklagten gerügten Formmangels – der fehlenden Eintragung in ein Beschlussbuch – nicht, von dem Grundsatz des Wohnungseigentumsrechtes abzuweichen, wonach eventuelle Rechtsfehler grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit der Wohnungseigentümerbeschlüsse führen, nicht jedoch zu deren Nichtigkeit.

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Rechtsanwalt Steffen Wenzel