Verträge über die Bestellung beschränkt persönlicher Dienstbarkeiten stellen keine Miet- oder Pachtverträge dar
In einem vom Oberlandesgericht Naumburg mit Urteil vom 27.03.2014 (Az.: 5 U 238/13) entschiedenen Fall unterzeichnete die spätere Beklagte eine „Erklärung“, in der sie als Eigentümerin konkret bezeichneter Flurstücke den angegebenen Abstandsflächen und den überstrichenen Rotorflächen einer Windkraftanlage zustimmte. Ebenso stimmte sie der Errichtung von Zuwegungen und Kabeltrassen zu. In der Erklärung heißt es weiter „für die Übernahme …, erhalten wir eine jährliche Entschädigung von 10.000,00 € …“ nach Errichtung der Windanlage (für 20 Jahre mit Option von zweimal fünf Jahren Verlängerung). Im Jahre 2013 erklärte die Beklagte die Kündigung der „Pachtverträge“. Hierbei berief sich die Beklagte darauf, dass der Vertrag ihrerseits von einem Vorstandsmitglied allein, ohne Vertretungszusatz, und zugleich für andere Vorstandmitglieder handelnd unterzeichnet worden sei. Hierdurch sei die erforderliche Schriftform nicht eingehalten, weil nur Mitglieder des Vorstandes gemeinschaftlich zur Vertretung der Beklagten als Genossenschaft befugt gewesen seien. Infolge dieses Schriftformmangels sollte der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten und ordentlich kündbar sein. Die Klägerin wies die Kündigung zurück und begehrte mit ihrer negativen Feststellungsklage die Feststellung, dass die Kündigung den Vertrag nicht beendet hat.
Sowohl das Landgericht Dessau-Rosslau (Urteil vom 15. 11.2013 – 3 O 39/13) in erster Instanz als auch das OLG Naumburg in der erwähnten Entscheidung führten aus, dass die zwischen den Parteien geschlossenen Verträge keine Miet- oder Pachtverhältnisse begründet haben. Zwar könnten ein schuldrechtliches (persönliches) Nutzungsrecht, wie es sich aus einem Miet- oder Pachtvertrag herleitet, und ein dingliches Nutzungsrecht verwandten Inhalts nebeneinander bestehen, doch bilde eine derartige Konstellation den Ausnahmefall, für dessen Annahme es einer zweifelsfreien, ausdrücklichen Regelung zwischen den Parteien bedurft hätte. Die Tatsache, dass sich in dem vom OLG Naumburg entschiedenen Fall die Klägerin gegenüber der Beklagten zur Zahlung eines Entgeltes für die Einräumung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten verpflichtet hat, rechtfertige noch nicht die Annahme, die Parteien hätten sich nicht lediglich schuldrechtlich auf die Bestellung von Dienstbarkeiten geeinigt, sondern auch ein Pachtverhältnis, welches die Nutzung der der Ausübung der Dienstbarkeiten vorbehaltenen Flächen durch die Klägerin zum Gegenstand hatte, begründet. Das jährliche Entgelt sowie die Einmalzahlung, zu deren Zahlung sich die Klägerin verpflichtet hatte, stellten nach Auffassung des OLG Naumburg nicht das Äquivalent für die Überlassung von Grundstücksteilflächen zur Nutzung und Fruchtziehung und somit keine Pachtzahlungen im Sinne von § 581 Abs. 1 S. 2 BGB dar. Vielmehr sollten die vereinbarten Zahlungen der Abgeltung der Einräumung der Dienstbarkeiten, zu der sich die Beklagte verpflichtet hatte, dienen.
Da es sich bei den Verträgen nicht um Miet- oder Pachtverträge handele, könnten die Verträge nicht nach den für Miet- oder Pachtverhältnisse geltenden Regelungen gekündigt werden und bedürften auch nicht der Schriftform. Die Beklagte habe sich somit nicht wirksam durch eine ordentliche Kündigung von den Verträgen lösen können, denn nach dem Sinn und Zweck der beiden Verträge sei das Recht der Beklagten, eine Beendigung des Vertragsverhältnisses durch ordentliche Kündigung herbeizuführen, ausgeschlossen gewesen. Die Verträge bedürften für eine wirksame Befristung auch nicht der Schriftform des § 550 BGB. Sie könnten also auch nicht unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich gekündigt werden.
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Rechtsanwalt Steffen Wenzel, Rechtsanwalt, Rostock